Aydın Gayrimenkul Davası Avukatı: Tapu, Kira ve Taşınmaz Davaları Rehberi

Gayrimenkuller çoğu kişi açısından sahip olunan en değerli malvarlığı unsurlarının başında gelir. Ev, arsa, tarla, işyeri, zeytinlik veya hisseli bir taşınmaz üzerindeki hukuki sorunlar yalnızca ekonomik sonuçlar doğurmaz; aile ilişkilerinden ticari yatırımlara kadar birçok alanı doğrudan etkileyebilir. Tapu kayıtlarının hatalı olması, miras kalan taşınmazın paylaşılamaması, hisseli bir arazide kullanım sorunu yaşanması, kiracının tahliyesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki yükümlülüklerin yerine getirilmemesi veya taşınmazın kamulaştırılması gibi durumlarda gayrimenkul hukukuna ilişkin özel kuralların birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Bu noktada Aydın Gayrimenkul Hukuku Avukatı desteği; uyuşmazlığın hangi hukuki temele dayandığının belirlenmesi, tapu ve kadastro kayıtlarının incelenmesi, gerekli başvuruların yapılması ve dava sürecinin yönetilmesi bakımından önem taşır.

Gayrimenkul hukukundaki uyuşmazlıklar yalnızca tek bir kanuna dayanmaz. Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu, Tapu Kanunu, Kadastro Kanunu, İmar Kanunu ve Kamulaştırma Kanunu gibi farklı düzenlemeler somut olayın niteliğine göre birlikte uygulanabilir.

Bu nedenle Aydın’da taşınmazla ilgili bir hukuki sorun yaşayan kişilerin öncelikle uyuşmazlığın niteliğini doğru belirlemesi gerekir. Çetinbilek Hukuk Bürosu’nun taşınmaz uyuşmazlıklarına ilişkin çalışma alanları hakkında ayrıntılı bilgi için Aydın Gayrimenkul Hukuku Avukatı hizmet sayfası incelenebilir.

Gayrimenkul Hukuku Nedir?

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallar üzerindeki mülkiyet ve diğer ayni hakların kurulması, devredilmesi, sınırlandırılması ve korunmasıyla ilgili hukuk kurallarının bütünüdür.

Arsa, tarla, konut, apartman dairesi, işyeri, depo, zeytinlik ve benzeri taşınmazlar gayrimenkul hukukunun temel konusunu oluşturur.

Ancak gayrimenkul hukuku yalnızca tapu alım satım işlemlerinden ibaret değildir.

Bu alan içerisinde;

• Tapu iptal ve tescil davaları,
• Ortaklığın giderilmesi davaları,
• Önalım hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar,
• El atmanın önlenmesi davaları,
• Ecrimisil talepleri,
• Kira ve tahliye uyuşmazlıkları,
• Kat mülkiyeti sorunları,
• Komşuluk hukukundan kaynaklanan davalar,
• Kamulaştırma işlemleri,
• Kamulaştırmasız el atma,
• Kadastro uyuşmazlıkları,
• Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri,
• Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri,
• İmar uygulamalarından kaynaklanan uyuşmazlıklar

gibi oldukça geniş bir dava ve işlem grubu bulunmaktadır.

Bu nedenle Aydın gayrimenkul avukatı ile yapılacak ilk değerlendirmede yalnızca taşınmazın mevcut tapu kaydına değil, taşınmazın edinilme şekline, geçmiş devirlerine, kullanım durumuna ve uyuşmazlığın kaynağına da bakılması gerekir.

Aydın’da Gayrimenkul Uyuşmazlıkları

Aydın’ın ekonomik ve coğrafi yapısı nedeniyle gayrimenkul uyuşmazlıkları oldukça farklı özellikler gösterebilir.

Efeler başta olmak üzere Nazilli, Söke, Kuşadası, Didim, Germencik, İncirliova, Çine, Köşk, Koçarlı ve diğer ilçelerde konut ve ticari taşınmazlarla ilgili uyuşmazlıkların yanında tarım arazileri önemli yer tutmaktadır.

Özellikle miras yoluyla kuşaktan kuşağa geçen tarla ve zeytinliklerde hissedar sayısının artması, taşınmazın fiilen yalnızca bazı hissedarlar tarafından kullanılması veya paydaşların taşınmazın satışı konusunda anlaşamaması ortaklığın giderilmesi ve ecrimisil uyuşmazlıklarına neden olabilir.

Kuşadası ve Didim gibi turizm hareketliliğinin yüksek olduğu ilçelerde ise konut, yazlık, site yönetimi, kira ilişkileri, kat mülkiyeti ve inşaat projelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar daha fazla önem kazanabilir.

Bu nedenle gayrimenkul dosyasının bulunduğu taşınmazın türü ve konumu da hukuki değerlendirmede önemlidir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Gayrimenkul hukukunda en önemli dava türlerinden biri tapu iptal ve tescil davasıdır.

Tapu sicilindeki mevcut bir kaydın gerçek hak durumunu yansıtmadığı ileri sürülüyorsa, gerekli şartların bulunması halinde tapu kaydının iptali ve hak sahibi adına yeniden tescil edilmesi talep edilebilir.

Tapu iptal ve tescil davalarının dayanağı her olayda aynı değildir.

Uyuşmazlık;

• Muris muvazaası,
• Vekâlet görevinin kötüye kullanılması,
• Ehliyetsizlik,
• Aldatma veya yanılma,
• Sahtecilik,
• Kadastro hatası,
• İnançlı işlem,
• Geçersiz işlem,
• Kazandırıcı zamanaşımı

gibi farklı hukuki nedenlerden kaynaklanabilir.

Bu ayrım son derece önemlidir. Çünkü davanın tarafları, kullanılabilecek deliller, dava süresi ve ispat yöntemi ileri sürülen hukuki sebebe göre değişebilir.

Bir taşınmazın geçmiş tapu hareketlerinin incelenmesi, resmi senetlerin ve kadastro kayıtlarının getirtilmesi, gerekli durumlarda bilirkişi ve keşif incelemesi yapılması tapu davalarında önemli aşamalardır.

Bu nedenle Aydın tapu avukatı ile yapılacak değerlendirmede dava açılmadan önce taşınmazın tapu sicil geçmişinin ve mevcut belgelerin ayrıntılı biçimde incelenmesi gerekir.

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali

Taşınmaz uyuşmazlıklarının miras hukukuyla en sık kesiştiği konulardan biri muris muvazaasıdır.

Miras bırakan kişinin gerçekte bağışlamak istediği bir taşınmazı tapuda satış gibi göstererek belirli bir kişiye devretmesi, belirli koşullarda mirasçılar arasında tapu iptal ve tescil uyuşmazlığına yol açabilir.

Ancak her düşük bedelli veya aile içi taşınmaz devri otomatik olarak muvazaalı kabul edilmez.

Miras bırakanın gerçek iradesi, ekonomik durumu, taşınmazı devretme nedeni, tarafların ilişkisi, satış bedelinin ödenip ödenmediği ve olayın diğer koşulları birlikte değerlendirilir.

Gayrimenkul uyuşmazlığının miras paylaşımından kaynaklandığı durumlarda Aydın Miras Hukuku Avukatı hizmet alanı ile gayrimenkul hukukunun birlikte ele alınması gerekebilir.

Hisseli Tapu Nedir?

Bir taşınmazın birden fazla kişiye belirli oranlarda ait olması halinde paylı mülkiyet söz konusu olabilir.

Örneğin bir tarlanın dört kişiye belirli hisselerle ait olması halinde her paydaş taşınmazın tamamında kendi payı oranında hak sahibidir.

Hisseli taşınmazlarda uygulamada en çok karşılaşılan sorunlardan bazıları şunlardır:

• Paydaşlardan birinin taşınmazın tamamını kullanması,
• Diğer hissedarların kullanıma alınmaması,
• Taşınmazın satışı konusunda anlaşma sağlanamaması,
• Paylardan birinin üçüncü kişiye satılması,
• Taşınmazın fiilen bölünmesine rağmen tapuda ortaklığın devam etmesi,
• Ortak giderlere katılım konusunda anlaşmazlık yaşanması.

Bu tür uyuşmazlıklarda tarafların hangi hukuki yolu kullanabileceği olayın özelliklerine göre değişir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası

Birden fazla kişinin ortak olduğu taşınmazlarda paydaşlar ortaklığı sürdürmek istemeyebilir.

Tarafların anlaşarak taşınmazı paylaşamaması veya satamaması halinde ortaklığın giderilmesi davası, eski adıyla izale-i şuyu davası gündeme gelebilir.

Ortaklığın giderilmesinde temel amaç ortak mülkiyet ilişkisini sona erdirmektir.

Taşınmaz niteliği ve mevzuattaki bölünme koşulları uygunsa aynen paylaşım değerlendirilebilir. Bunun mümkün olmaması halinde satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.

Özellikle miras kalan taşınmazlarda bu dava türü sıkça görülür.

Örneğin beş kardeşe miras kalan bir taşınmazın kullanımı veya satışı konusunda anlaşma sağlanamıyorsa paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesi yoluna başvurabilir.

Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvuru yapılması güncel mevzuata göre dava şartıdır.

Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davasında doğrudan mahkemeye başvurulmadan önce gerekli usul adımlarının doğru şekilde tamamlanması gerekir.

Önalım Hakkı Nedir?

Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşlar açısından kanuni önalım hakkı gündeme gelebilir.

Önalım hakkının temel amacı paylı mülkiyet ilişkisine dışarıdan yeni kişilerin girmesi halinde mevcut paydaşlara belirli koşullarla öncelik sağlamaktır.

Ancak önalım hakkının kullanılması şekle ve sürelere bağlıdır.

Türk Medeni Kanunu’nda yasal önalım hakkı paylı mülkiyette payın üçüncü kişiye satılması durumuna ilişkin olarak düzenlenmiştir.

Pay satışının niteliği, paydaşlara yapılan bildirim ve satış işleminin özellikleri dava açısından önem taşır.

Bu nedenle hisseli taşınmazlarda pay satışı yapacak veya satılan pay üzerinde önalım hakkını değerlendirmek isteyen kişilerin işlemden önce hukuki inceleme yaptırması hak kaybı riskini azaltabilir.

El Atmanın Önlenmesi Davası

Bir taşınmazın maliki, mülkiyet hakkına hukuka aykırı şekilde müdahale edilmesi halinde bu müdahalenin sona erdirilmesini talep edebilir.

Örneğin komşu parsel sahibinin taşınmaz sınırını aşarak yapısal bir müdahalede bulunması, bir kişinin başkasına ait araziyi hukuki hakka dayanmadan kullanması veya hissedarlardan birinin diğerlerinin kullanım hakkını bütünüyle engellemesi farklı hukuki taleplerin gündeme gelmesine neden olabilir.

Bu tür durumlarda el atmanın önlenmesi talebiyle birlikte koşulları bulunuyorsa ecrimisil talebi de değerlendirilebilir.

Ecrimisil Nedir?

Ecrimisil, bir taşınmazın hak sahibinin rızası dışında haksız biçimde kullanılması nedeniyle ortaya çıkabilen tazminat talebidir.

Uygulamada özellikle;

• Miras kalan evin tek bir mirasçı tarafından kullanılması,
• Tarlanın diğer hissedarların izni olmadan yalnızca bir paydaş tarafından işletilmesi,
• Bir işyerinin malikinin rızası dışında kullanılması,
• Taşınmazın üçüncü kişiler tarafından hukuki dayanak olmadan işgal edilmesi

gibi durumlarda gündeme gelebilir.

Ancak her ortak kullanım otomatik olarak ecrimisil hakkı doğurmaz.

Paydaşlar arasındaki kullanım biçimi, daha önceki rıza, kullanımın ne zaman başladığı ve diğer paydaşların durumdan haberdar olup olmadığı gibi unsurlar somut olay özelinde değerlendirilmelidir.

Bu nedenle Aydın gayrimenkul hukuku avukatı ile ecrimisil dosyası incelenirken yalnızca taşınmazın tapu kaydı değil, fiili kullanım geçmişi de önem taşır.

Kira Hukuku Gayrimenkul Hukukunun Bir Parçası mıdır?

Gayrimenkul hukukuyla yakından ilişkili alanlardan biri de kira hukukudur.

Konut, işyeri veya diğer taşınmazların kiralanması sırasında;

• Kira bedelinin ödenmemesi,
• Kira bedelinin tespiti,
• Kira bedelinin uyarlanması,
• Tahliye taahhüdü,
• İhtiyaç nedeniyle tahliye,
• Yeni malikin ihtiyacı,
• İki haklı ihtar,
• Depozito uyuşmazlıkları,
• Kiralanana verilen zararlar

gibi çok sayıda hukuki uyuşmazlık ortaya çıkabilir.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir kısmında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. İcra ve İflas Kanunu kapsamındaki ilamsız icra yoluyla tahliye ise kanunda ayrıca düzenlenen istisnalar arasındadır.

Aydın’daki kira uyuşmazlıklarıyla ilgili daha ayrıntılı bilgi için Aydın Kira ve Kiracı Tahliye Avukatı içeriği incelenebilir.

Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları

Apartmanlar ve sitelerde yaşanan uyuşmazlıklar da gayrimenkul hukukunun önemli bir bölümünü oluşturur.

Kat Mülkiyeti Kanunu; bağımsız bölümler, ortak alanlar, yönetim, giderler ve kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri konusunda temel kuralları düzenlemektedir. Güncel Kat Mülkiyeti Kanunu’nda bağımsız bölümler üzerinde ayrı mülkiyet kurulması ve ortak alanların hukuki durumu ayrıntılı biçimde düzenlenmiştir.

Uygulamada sık karşılaşılan sorunlar arasında;

• Aidat borçları,
• Ortak alanların kullanımı,
• Apartman veya site yönetimi kararları,
• Ortak alanlara yapılan müdahaleler,
• Binada yapılan izinsiz değişiklikler,
• Yönetici ile kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklar,
• Gürültü ve kullanım sorunları

yer almaktadır.

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda da dava açılmadan önce arabuluculuk dava şartı kapsamındadır.

Komşuluk Hukukundan Kaynaklanan Davalar

Taşınmaz malikinin kendi mülkiyet hakkını kullanması sınırsız değildir.

Komşu taşınmaz maliklerinin haklarının da gözetilmesi gerekir.

Komşuluk hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar;

• Sınır ihlalleri,
• Ağaç ve bitkilerden kaynaklanan zararlar,
• Gürültü,
• Duman,
• Koku,
• Su akışı,
• Yapılaşmadan kaynaklanan müdahaleler,
• Geçit hakkı

gibi birçok farklı konuda ortaya çıkabilir.

Bu uyuşmazlıklarda teknik keşif ve bilirkişi incelemesi önemli hale gelebilir.

Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar da dava şartı arabuluculuk kapsamındaki alanlardan biridir.

Geçit Hakkı Davası

Özellikle kırsal taşınmazlarda sık karşılaşılan konulardan biri yola bağlantısı bulunmayan taşınmazlara ulaşım sorunudur.

Taşınmazın genel yola yeterli bağlantısının bulunmaması halinde koşulları varsa zorunlu geçit hakkı kurulması gündeme gelebilir.

Geçit güzergâhı belirlenirken yalnızca talepte bulunan taşınmaz sahibinin ihtiyacı değil, üzerinden geçit kurulacak taşınmazın uğrayacağı yük de dikkate alınır.

Bu tür davalarda kadastro haritaları, keşif ve teknik bilirkişi raporları özellikle önemlidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar

Gayrimenkul hukukunun önemli alanlarından biri arsa sahipleri ile yükleniciler arasında yapılan inşaat sözleşmeleridir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde;

• İnşaatın zamanında tamamlanmaması,
• Sözleşmeye uygun bağımsız bölüm teslim edilmemesi,
• Eksik veya ayıplı imalat,
• Tapu devirlerinin yapılmaması,
• Yüklenicinin üçüncü kişilere satış yapması,
• Sözleşmenin feshi,
• Gecikme nedeniyle zarar

gibi çok sayıda sorun ortaya çıkabilir.

Bu sözleşmeler genellikle yüksek ekonomik değer taşıdığı için sözleşme imzalanmadan önce taşınmazın tapu kaydının, imar durumunun ve sözleşmedeki teslim koşullarının ayrıntılı biçimde değerlendirilmesi önemlidir.

Taşınmaz Satın Almadan Önce Hukuki İnceleme

Gayrimenkul hukukunda uyuşmazlık çıktıktan sonra dava açmak kadar, uyuşmazlığı ortaya çıkmadan önlemek de önemlidir.

Ev, işyeri veya arazi satın almadan önce yalnızca taşınmazı fiziksel olarak görmek yeterli değildir.

Tapu kaydının hukuki durumu da incelenmelidir.

Satın alma öncesinde özellikle;

• Malik bilgileri,
• Hacizler,
• İpotekler,
• İntifa hakları,
• Geçit ve diğer irtifak hakları,
• Şerhler,
• Beyanlar,
• Hisseli mülkiyet durumu,
• Kat irtifakı veya kat mülkiyeti,
• İmar durumu

gibi konular incelenebilir.

Özellikle yüksek değerli gayrimenkul işlemlerinde satın alma bedeli ödenmeden önce hukuki durumun değerlendirilmesi ileride ortaya çıkabilecek ciddi riskleri azaltabilir.

Kamulaştırma Nedir?

Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği durumlarda özel mülkiyette bulunan taşınmazların kanunda öngörülen usuller uygulanarak kamu idaresi tarafından edinilmesini sağlayan hukuki süreçtir.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu; kamulaştırma işlemlerini, kamulaştırma bedelinin tespitini, taşınmazın idare adına tescilini ve bunlara ilişkin uyuşmazlıkları düzenlemektedir.

Aydın’da yol, altyapı, enerji, kamu yatırımları veya farklı projeler nedeniyle taşınmazların kamulaştırılması gündeme gelebilir.

Kamulaştırma dosyalarında özellikle taşınmazın bedelinin belirlenmesi önemlidir.

Taşınmazın;

• Konumu,
• Yüzölçümü,
• Kullanım biçimi,
• İmar durumu,
• Tarımsal niteliği,
• Gelir potansiyeli,
• Emsal satışlar

gibi özellikleri değerlendirmede rol oynayabilir.

Kamulaştırmasız El Atma

Kamu idaresinin özel mülkiyete tabi bir taşınmaza usulüne uygun kamulaştırma işlemi yapmadan fiilen müdahale etmesi veya belirli koşullarda taşınmazın kullanımını hukuken ciddi biçimde sınırlandırması farklı hukuki uyuşmazlıkların ortaya çıkmasına neden olabilir.

Bu durumlar kamulaştırma işleminden farklı hukuki özelliklere sahiptir.

İdarenin işleminin niteliğine göre adli veya idari yargıda farklı başvuru yollarının değerlendirilmesi gerekebilir.

Bu nedenle kamulaştırmasız el atma iddiasında görevli yargı yerinin ve talebin hukuki niteliğinin dava açılmadan önce belirlenmesi önemlidir.

İmar Uyuşmazlıkları

Bir taşınmazın değerini ve kullanım biçimini doğrudan etkileyen unsurlardan biri imar durumudur.

İmar planları veya belediye uygulamaları sonucunda taşınmazın yapılaşma koşulları değişebilir.

Parselasyon, imar uygulaması, yapı ruhsatı, yıkım kararı veya idari yaptırımlar gibi işlemler gayrimenkul hukukuyla idare hukukunun kesiştiği alanlardandır.

Bu tür uyuşmazlıklarda idari işlemlere karşı öngörülen süreler önem taşıyabileceğinden işlemin tebliğinden veya öğrenilmesinden sonra gecikmeden hukuki değerlendirme yapılması gerekir.

Gayrimenkul Davalarında Hangi Belgeler Önemlidir?

Taşınmaz davalarında gerekli belgeler uyuşmazlığın türüne göre değişir.

Bununla birlikte dava hazırlığında genel olarak şu belgeler önem taşıyabilir:

• Tapu kayıtları,
• Tapu devir belgeleri,
• Kadastro tutanakları,
• Veraset ilamı,
• Sözleşmeler,
• Kira sözleşmeleri,
• Noter ihtarnameleri,
• Belediye kayıtları,
• İmar belgeleri,
• Vergi ve harç kayıtları,
• Banka dekontları,
• Fotoğraf ve teknik belgeler,
• Önceki mahkeme kararları.

Tapu iptali davasında gerekli belgeler ile kira uyuşmazlığındaki belgeler aynı değildir.

Bu nedenle dosyanın türü belirlendikten sonra gerekli delillerin planlanması gerekir.

Gayrimenkul Davalarında Keşif ve Bilirkişi İncelemesi

Birçok gayrimenkul davasında mahkemenin yalnızca yazılı belgeler üzerinden karar vermesi yeterli olmayabilir.

Taşınmazın bulunduğu yerde keşif yapılabilir.

Harita mühendisi, inşaat mühendisi, ziraat mühendisi veya gayrimenkul değerleme konusunda uzman bilirkişiler dosyanın özelliğine göre incelemeye katılabilir.

Örneğin tarla sınırı uyuşmazlığında kadastro verileri ön plana çıkarken, kamulaştırma bedeli uyuşmazlığında taşınmazın niteliği ve değeri önem taşır.

Bu nedenle bilirkişi raporlarının teknik ve hukuki yönden birlikte değerlendirilmesi gayrimenkul davalarında önemli bir aşamadır.

Gayrimenkul Davası Ne Kadar Sürer?

Gayrimenkul davaları için tüm dosyalar bakımından geçerli sabit bir süre vermek mümkün değildir.

Davanın süresi;

• Uyuşmazlığın türüne,
• Taraf sayısına,
• Tapu kayıtlarının araştırılmasına,
• Keşif yapılmasına,
• Bilirkişi incelemesine,
• Tanıkların dinlenmesine,
• Kurumlardan belge beklenmesine,
• Mahkemenin iş yoğunluğuna,
• İstinaf ve temyiz süreçlerine

göre değişebilir.

Özellikle çok sayıda mirasçının veya hissedarın bulunduğu taşınmaz dosyalarında tebligat ve taraf teşkili dahi yargılama süresini etkileyebilir.

Bu nedenle dava açılmadan önce dosyanın taraflarının, taşınmaz kayıtlarının ve mevcut delillerin mümkün olduğunca doğru şekilde tespit edilmesi önemlidir.

Aydın Gayrimenkul Hukuku Avukatı Desteği

Gayrimenkul davaları yüksek ekonomik değer taşıyan ve teknik özellikleri bulunan uyuşmazlıklardır.

Bir tapu kaydındaki tek bir şerh, kadastro haritasındaki sınır veya sözleşmedeki bir madde uyuşmazlığın hukuki sonucunu doğrudan etkileyebilir.

Aydın Gayrimenkul Hukuku Avukatı ile yürütülebilecek hukuki çalışmanın kapsamı somut olaya göre;

• Tapu ve kadastro kayıtlarının incelenmesi,
• Hukuki durum analizi,
• Sözleşme hazırlanması ve incelenmesi,
• İhtarname süreçleri,
• Arabuluculuk başvuruları,
• Dava dilekçelerinin hazırlanması,
• Keşif ve bilirkişi süreçlerinin takibi,
• Tapu iptal ve tescil davaları,
• Ortaklığın giderilmesi,
• Ecrimisil ve el atmanın önlenmesi,
• Kira ve tahliye uyuşmazlıkları,
• Kamulaştırma süreçleri

gibi farklı alanları kapsayabilir.

Sık Sorulan Sorular

Aydın Gayrimenkul Hukuku Avukatı hangi davalara bakar?

Tapu iptal ve tescil, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil, el atmanın önlenmesi, kira, kat mülkiyeti, önalım hakkı, kamulaştırma, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve diğer taşınmaz uyuşmazlıkları gayrimenkul hukukunun başlıca konuları arasındadır.

Hisseli tapudaki payımı satabilir miyim?

Paylı mülkiyette pay sahibinin kendi payı üzerinde tasarruf yetkisi bulunabilir. Ancak payın üçüncü kişiye satılması halinde diğer paydaşların kanuni önalım hakkı gündeme gelebileceğinden satış öncesinde hukuki durumun değerlendirilmesi yararlıdır.

Hisseli taşınmazı kullanamıyorum, ne yapabilirim?

Taşınmazın kullanım şekline göre el atmanın önlenmesi, ecrimisil, kullanım düzenlemesi veya ortaklığın giderilmesi gibi farklı hukuki yollar gündeme gelebilir. Hangi yolun uygun olduğu somut olayın koşullarına bağlıdır.

Miras kalan tarla nasıl paylaşılır?

Mirasçılar anlaşabiliyorsa taşınmazların paylaşımı anlaşmayla çözülebilir. Anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi dahil farklı hukuki yollar değerlendirilebilir. Tarımsal araziler bakımından özel mevzuat hükümlerinin ayrıca dikkate alınması gerekebilir.

Tapu iptal davası her zaman açılabilir mi?

Tapu iptal ve tescil davalarında süre konusu davanın hukuki sebebine göre değişebilir. Bu nedenle “tapu iptal davasının tamamında tek bir süre vardır” şeklinde değerlendirme yapmak doğru değildir. Uyuşmazlığın hangi hukuki sebebe dayandığı öncelikle belirlenmelidir.

Kira uyuşmazlığında önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin kanuni istisna dışında kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır. Aynı şekilde ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşuluk hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar da dava şartı arabuluculuk kapsamındadır.

Ortaklığın giderilmesi davasını tek bir hissedar açabilir mi?

Koşulları bulunması halinde paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Ancak dava öncesindeki arabuluculuk aşaması ve bütün paydaşların sürece dahil edilmesi gibi usule ilişkin konular dikkate alınmalıdır.

Taşınmaz satın almadan önce avukata danışmak gerekli midir?

Her gayrimenkul işleminde avukatla çalışma zorunluluğu bulunmamakla birlikte yüksek değerli taşınmazlarda tapu kayıtları, şerhler, ipotekler, sözleşmeler ve diğer hukuki risklerin işlemden önce incelenmesi ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesine yardımcı olabilir.

Tapu üzerinde ipotek varsa ev satın alınabilir mi?

Tapu üzerindeki ipoteğin niteliği, alacak miktarı ve ipoteğin kaldırılmasına ilişkin süreç değerlendirilmeden işlem yapılması risk doğurabilir. Satın alma öncesinde tapu kaydındaki bütün takyidatların incelenmesi önemlidir.

Gayrimenkul davasında bilirkişi zorunlu mudur?

Her davada bilirkişi incelemesi zorunlu değildir. Ancak taşınmazın değeri, sınırı, teknik özellikleri veya imar durumu gibi özel bilgi gerektiren konularda bilirkişi incelemesi yapılabilir.

Gayrimenkul uyuşmazlıkları yalnızca tapuda kimin malik olduğunun belirlenmesinden ibaret değildir. Miras ilişkileri, kira sözleşmeleri, hisseli mülkiyet, kadastro kayıtları, imar uygulamaları, kat mülkiyeti ve kamulaştırma gibi pek çok farklı hukuki alan aynı taşınmaz üzerinde kesişebilir.

Bu nedenle gayrimenkulle ilgili bir sorun ortaya çıktığında öncelikle uyuşmazlığın doğru hukuki temele oturtulması gerekir.

Yanlış dava türünün seçilmesi, gerekli arabuluculuk sürecinin tamamlanmaması, sürelerin kaçırılması veya yeterli delil sunulmaması hak kayıplarına ve yargılamanın uzamasına neden olabilir.

Aydın’da taşınmaz mülkiyeti, tapu iptali, hisseli tapu, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil, kira, kat mülkiyeti veya kamulaştırma konusunda uyuşmazlık yaşayan kişiler açısından Aydın Gayrimenkul Hukuku Avukatı ile somut olayın özelliklerinin değerlendirilmesi sürecin doğru planlanmasına yardımcı olabilir.

Av. Ahmet Çetinbilek Hukuk Bürosu’nun bu alandaki çalışma kapsamını incelemek için Aydın Gayrimenkul Hukuku Avukatı hizmet sayfasını, diğer hukuki hizmetler için ise Aydın Avukat ana sayfasını ziyaret edebilirsiniz.

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her taşınmaz uyuşmazlığı kendine özgü koşullara sahip olduğundan somut olayın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.