2942 SAYILI KAMULAŞTIRMA KANUNU UYARINCA ARSA ve ARAZİLERİN BEDEL TESPİT ESASLARI (kamulaştırma bedel tespiti arsa ve arazi)
2942 sayılı Kanunu'nun 11. maddesi şu şekildedir:
" 15 inci madde uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;
a) Cins ve nevini,
b) Yüzölçümünü,
c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
d) Varsa vergi beyanını,
e) Kamulaştırma tarihindeki resmî makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini,
g) Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,
h) Yapılarda, resmî birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,
ı) Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,
Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.
Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kar dikkate alınmaz.
Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir."
Değer takdir edilirken öncelikle belirtilecek husus, taşınmazın cins ve nevinin tayinidir.
Taşınmazların değer tespitinde arsa veya arazi olarak tanımlanması önemlidir. Çünkü arsa ve arazilere yönelik değer tespitinde kullanılan metod ve yöntemler farklıdır. Bu çerçevede de değer tespit görevinde bulunacak meslekler de farklılık arzetmektedir.
Örneğin bir arazinin değer tespitinde Ziraat Mühendisi Bilirkişisi, Mülk Bilirkişisi ve Fen Bilirkişisi görev alırken, arsanın değer tespitinde İnşaat Mühendisi Bilirkişisi görev alabilmektedir.
Mahkemece ilk kez keşfe gidiliyorsa, taşınmaz malın cins ve nevine göre kamulaştırma bilirkişileri mimar ve/veya inşaat mühendisi ve taşınmazda ağaç varsa ziraat mühendisi ve mülk bilirkişisi olmalıdır.
•Arazilerde gelir metoduna göre,
•Arsalarda emsal araştırması yapılarak,
taşınmazın değer tespiti yoluna gidilecektir.
a) ARSA
Kamuaştırma Kanunu'da arsa tanımlanmış değildir. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nun 12/2 maddesi arsayı "belediye sınırları içerisinde belediyece parsellenmiş arazi" olarak tanımlanmışdır.
Emlak Vergisi Kanunu'nun 12/3 maddesi, belediye sınırları içinde veya dışında bulunan parsellenmemiş arazilerden hangisinin bu kanuna göre arsa sayılacağının Bakanlar Kurulu Kararı ile belli edileceğini öngörmüştür. Bu konu da 5 adet kararname olup bu kararnameler şunlardır:
1- 19.08.1972 tarih ve 7/4897 Karar sayılı kararname
2- 16.05.1974 tarih ve 7/8258 Karar sayılı kararname
3- 26.05.1976 tarih ve 7/12074 Karar sayılı kararname
4- 17.03.1978 tarih ve 7/15114 Karar sayılı kararname
5- 28.02.1983 tarih ve 86/6122 Karar sayılı kararname
Bakanlar Kurulu'nun 28.02.1983 tarih , 83/6122 sayılı kararnamesi “arsa sayılacak parsellenmiş arazi hakkında karar” başlığını taşımaktadır.
Kararnamenin birinci maddesi şöyledir.:
1- a) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış bulunan,
b) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunup da imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmamış olmakla beraber fiilen meskun halde bulunan ve belediye hizmetlerinden faydalanmakta olan yerler arasında kalan parsellenmiş arazi ve arazi parçacıkları ARSA sayılır.
Açılan davada, kamulaştırma konusu taşınmazın niteliği ayrıntılı olarak araştırılmalı ve bu nitelik esas alınarak değer biçilmelidir. Tarafların beyanları ile yetinilmemeli, ilgili kurumlardan(Belediye başkanlığı vs.) gerekli bilgi ve belgeler istenmeli, keşif sırasında dahi dava konusu taşınmazın niteliğine göre hakim tarafından yapılan gözlem tutanağa geçirilmelidir.
Bu hususta önemli bir karar değinmekte fayda var: Taşınmazların arsa olarak nitelendirilmesi konusunda Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu'nun 17.04.1998 tarih ve 1996/3 E. 1998/1 sayılı kararında; belediyece yapılan uygulama imar planı dışında ancak nazım imar planı içerisinde bulunan bir taşınmaz, kural olarak arsa sayılır. Ancak İBK da bazı istinalar getirilmiştir. Mesela taşınmazın yerlerşim yerlerine ve altyapı hizmetlerinin geldiği bölgeye uzak mesafelerde bulunduğu ya da yakın zamanda yerleşime açılabilecek bölge içinde bulunmadığı koşullarda "arsa" olarak kabul edilmeyeceği ve değerinin "arazi" olarak tespit edileceği belirtilmektdir.
Ek olarak Yargıtay'ın 5. ve 18. hukuk daireleri içtihatlarında "arsa" tanımlarına ek olarak detaylandırıcı tespitlerde bulunulmuştur. Bir taşınmazın "arsa" sayılabilmesi için, belediye imar planı içerisinde olması gerekmektedir.
Yargıtay 5. HD yönünden taşınmaz 1/1000 ölçekli imar planı içerisinde tanımlanmamışsa, "arsa" tanımlanabilmesi için:
Belediye sınırlarında olması ya da
Belediye mücavir alan sınırları içerisinde olması ve
Bu tanımlara uygun olarak meskun sahada bulunması ve
Belediye hizmetlerinden yararlanması gerekmektedir.
Yargıtay 18. HD yönünden taşınmaz uygulama imar planı içinde değilse, "arsa" sayılabilmesi için:
Nazım imar planında ya da belediye sınırları içerisinde ya da mücavir alan sınırlarında olması,
İlave olarak meskun mahalde yer alması ve,
Belediye hizmetlerinden yararlanması gerekmektedir.
Burada belediye hizmetlerinden yararlanması tabiriyle taşınmazın yol, su, elektrik, havagazı, doğalgaz ve ulaşım araçlarını kullanıyor olması kastedilmektedir.
AVUKAT
AHMET ÇETİNBİLEK
Daha fazla bilgi için;
http://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.2942.pdf
