TAŞINMAZ SİMSARLIĞI SÖZLEŞMESİ (EMLAK KOMİSYON SÖZLEŞMESİ) VE BU SÖZLEŞMENİN TEK TARAFLI FESHİ HALİNDE YASAL HAKLAR 18.11.2021
Bu yazımızda emlakçı (simsar) ile taşınmaz sahibi arasında kurulan simsarlık sözleşmesinden ve bu sözleşmenin feshedilmesi halinde tarafların sahip oldukları haklardan bahsedeceğiz.
TANIM
Halk arasında pek yaygın olarak kullanılmasa da gayrimenkulün alım satımına, kiralanmasına ya da başkaca amaçlar için kullanılmasına aracılık edilen kişiler ile yapılan sözleşmeye “Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesi” denir. Bu sözleşme Eski 818 sayılı Borçlar Kanununda “Tellallık Sözleşmesi" ismi ile yer almaktaydı. Ancak her iki sözcük de uygulamada çok fazla kullanılmadığı için her iki tanımı ve emlak komisyonculuğu ibaresini de ortak kullanacağız.
İlk olarak Simsarlık Sözleşmesi Türk Borçlar Kanununun 520-525 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanununun 520 /1 'e göre; Simsarlık sözleşmesi, simsarın, taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.
Emlakçılık faaliyeti ( Simsarlık faaliyeti ) bir aracılık faaliyetidir. Yargıtay’a göre aracılık faaliyeti; taşınmazın alım-satımı, kiralanması, alım-satım vaatleri, arsa karşılığı inşaat yapılması, taşınmaz trampası, taşınmaz üzerinde irtifak, sükna, sulama, geçit hakkı kurulması, ipotek tesisi, önalım, geri alım gibi eşyaya bağlı borç doğuran geniş bir haklar İçin yapılabilir.
Simsarlık Sözleşmesi Ne Şekilde Yapılacaktır ?
TBK 520 / 3 'e göre; Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Şu halde bir gayrimenkulün alım satımına ya da kiralanmasına aracılık eden kişiler ile yapılan sözleşmeler yazılı değil ise geçerli olmayacaktır.
Simsarlık Sözleşmesi özel bir şekle tabii değildir. Adi yazılı şekilde yapılabilir. İş bu sözleşmede yalnızca geçici süreli olduğu belirtilmelidir. Sözleşmede aracılık ücretinin ya da komisyon yüzdesinin meblağının da belirtilmesi önem arz etmektedir. Son olarak sözleşmeyi her iki tarafın da ıslak olarak imzalaması gerekmektedir.
Yargıtay, yalnızca aracılık hizmeti alanın imzasının bulunduğu ve taşınmaz simsarın ( emlakçının ) imzasının bulunmadığı sözleşmeleri dahi TMK madde 2 Dürüstlük Kuralı ve Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı gereğince geçerli kabul etmektedir. ( Yargıtay HGK 03.11.2010 tarih 2010/19-559 E. 2010/546 K. )
Simsarlık Ücreti (Emlak komisyonculuğu ücreti) ne kadardır ?
Öncelikle Simsarlık Sözleşmesinin kapsamının belirlenmesinde taraflara irade serbesti tanınmıştır. TBK nın 522 nci maddesine göre; Ücret, belirlenmemişse tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ödenir.
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin 20 nci maddesine göre;
“ Hizmet bedeli
MADDE 20 – (Değişik:RG-14/10/2020-31274)
(1) Alım satıma aracılık hizmetine ilişkin hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamaz.
(2) Kiralamaya aracılık hizmetine ilişkin hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarından fazla olamaz. …”
Şeklindedir.
Gene aynı sözleşmede tarafların sözleşmenin süresinden önce tek taraflı olarak feshedilmesi halinde ya da emlak komisyon ücreti (simsarlık ücreti) ödememek adına emlakçının (simsarın) saf dışı bırakılması ihtimaline cezai şart kararlaştırabilirler.
Ancak taraflar arasında kararlaştırılan simsarlık ücreti ve cezai şart çok fahiş ise hakimden bu ücretin ve cezai şartın hakkaniyetli olarak indirilmesi talep edilebilecektir. ( TBK m. 525 )
Türk Ticaret Kanununun 22 inci maddesine göre;
“Tacir sıfatını haiz borçlu, Türk Borçlar Kanununun 121 inci maddesinin ikinci fıkrasıyla 182 nci maddesinin üçüncü fıkrasında ve 525 inci maddesinde yazılı hâllerde, aşırı ücret veya ceza kararlaştırılmış olduğu iddiasıyla ücret veya sözleşme cezasının indirilmesini mahkemeden isteyemez. “
Yani indirim isteyen tarafın tacir olması halinde mezkur yönetmelikte belirtilen rakamların daha üzerinde bir ücret ve cezai şart kararlaştırılabilecek ve tacir olan taraf bu sebeple indirim talep edemeyecektir.
Emlakçı (Simsar) Bu Ücrete Ne Zaman Hak Kazanır ?
TBK ‘nın 521 inci maddesine göre;
“Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.
Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödenir.
Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir.”
Şeklindedir. Buna göre eğer emlakçı (simsar) aracılık faaliyetlerini yerine getiriyor ve fakat taraflar arasında bir sözleşme yapılmamış ise simsar ücrete hak kazanamayacaktır.
Son olarak Simsar, üstlendiği borcuna aykırı davranarak diğer tarafın menfaatine hareket eder veya dürüstlük kurallarına aykırı olarak diğer taraftan ücret sözü alırsa, ücrete ve yaptığı giderlere ilişkin haklarını kaybeder. (TBK 523)
Simsarlık Sözleşmesi Nasıl Feshedilir ?
Türk Borçlar Kanunu’nda taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin sona erme halleri ayrıca düzenlenmiş olmasa da, Kanun 520. madde düzenlemesinde kural olarak vekalet sözleşmesine ilişkin hükümlerin uygulanacağından bahsetmiştir.
TBK 512. maddesinde “Vekâlet veren ve vekil, her zaman sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilir.’’ düzenlemesi mevcuttur. İlgili Kanun maddesi ışığında, simsarlık sözleşmesi taraflarının da sözleşmeyi her zaman tek taraflı olarak sona erdirebileceğini söylemek uygun olacaktır.
Kanun koyucu tek taraflı olarak sözleşmeden dönmeyi herhangi bir şekil şartına bağlamamıştır. Yani taraflar sözleşmeden dönme haklarını açık ve örtülü olarak her şekilde kullanabilirler.
Ancak Türk Ticaret Kanunu’nun 18 inci maddesinin 3 üncü fıkrası düzenlemesine göre;
“Tacirler arasında, diğer tarafı temerrüde düşürmeye, sözleşmeyi feshe, sözleşmeden dönmeye ilişkin ihbarlar veya ihtarlar noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla, telgrafla veya güvenli elektronik imza kullanılarak kayıtlı elektronik posta sistemi ile yapılır.”
Şeklinde düzenlenmiştir. Buna göre sözleşmeyi sona erdirecek olan taraf tacir ise mutlaka yukarıda zikredilen şekillerde sözleşmeyi feshedilebilecektir.
Simsarlık Sözleşmesinin Tek Taraflı Feshi Halinde Yasal Haklar ve Sonuçları
Türk Borçlar Kanununun Vekalet Sözleşmesine ilişkin 512 nci maddesi;
" Tek taraflı sona erdirme
MADDE 512- Vekâlet veren ve vekil, her zaman sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilir. Ancak, uygun olmayan zamanda sözleşmeyi sona erdiren taraf, diğerinin bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür. "
şeklindedir.
Buna göre sözleşmeyi imzalayan taraflardan biri, sözleşmenin bitim süresinden önce ya da geçerli bir yasal neden (örneğin hata, hile, gabin, mücbir sebep vs.) olmaksızın imzalamış olduğu simsarlık sözleşmesini (emlak komisyon sözleşemesini) tek taraflı olarak feshettiğini ve bu feshin haklı olduğu hususunu iddia ve ispat edemez ise sözleşmeden kararlaştırılan simsarlık ücretini (emlak komisyonunu) ve cezai şartı ödemek zorundadır.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2016/15644 K. 2018/12221 ve 17.12.2018 tarihli kararında;
" ...2-T.B.K.'nun 520. maddesi gereği, simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.(TBK.521) Simsarın ücret isteyebilmesi için simsarın çalışmasının sözleşmenin yapılmasına neden olması gerekir. Ne var ki T.B.K'nun bu maddelerindeki düzenleme kamu düzenine ilişkin olmadığı için taraflar bunun aksini kararlaştırabilirler. Taraflar arasında yapılan 30.04.2014 tarihli sözleşmenin 1. maddesinde "Satıcı, iş bu akdin imzası anında ... komisyoncusuna taşınmazın yukarıda gösterilen satış bedelinin %3 üne tekabül eden meblağı komisyon ücreti olarak ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir' sözleşmenin 3. maddesinde 'satıcı ve alıcıdan herbiri daha sonra alım ve satımdan vazgeçene hem kendi ödeyeceği komisyon ücretinive hem de diğer tarafın ödeyeceği komisyon ücretinin tamamını ... komisyoncusuna ödemeyi kabul ve taahhüt eder'” demiştir. Davacı ve davalı tarafça imzalanan bu sözleşme geçerli olup, Mahkemece taraflarca kabul edilmiş olan sözleşme maddeleri göz önünde bulundurularak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir."
Gene Yargıtay 13. HD., E. 2016/5395 K. 2019/839 ve 30.01.2019 tarihli kararında;
"..Simsarlık sözleşmesinin unsurları şu şekildedir:
a) Simsarlık ilişkisinin tarafları simsar ile iş sahibidir ve simsar, iş sahibi için, konusu özel olarak belirlenmiş bir vekalet edimi üstlenmiştir. O (simsar), iş sahibi için yerine getireceği faaliyetin karşılığında ücret alacaktır.
b) Simsarlık faaliyetinin konusu, çeşitli işlere ilişkin sözleşmelerin kurulması hususunda aracılık etmektir. Bu aracılık faaliyeti, bir sözleşme kurma fırsatı vermek şeklinde olabileceği gibi bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmek şeklinde de olabilir. Simsarın kural olarak iş sahibini temsil yetkisi yoktur; fakat sözleşme ile kendisine bu yetki verilebilir.
c) Simsarlık ilişkisi, simsar ile iş sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520/3. maddesi (mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu m. 404/3) taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, "taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz". Simsarlık faaliyeti sonucu kurulacak sözleşme herhangi bir nitelikte sözleşme olabilir.
Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.03.2017 gün, 2017/13-644 E., 2017/460 K. sayılı kararında da aynı ilkelere işaret edilmiştir.
Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında imzalanan 05.02.2014 tarihli yer gösterme sözleşmesinde davacıya, davalı emlakçı aracılığıyla ... Mahallesi, 2023 Sok. No:13 ... konutları 4 ve 8 numaralı evlerin gösterildiği, sözleşmenin alt kısmında “yukarıda belirtilen taşınmazları satın almak/kiralamak için gördüm. Söz konusu taşınmazlardan herhangi birini şahsım, eşim, annem, babam, birinci derece kan veya sıhri hısımlarım, ...tarafından satın alındığı takdirde yukarıda yazılan fiyatının %3+KDV kiralamalarda bir aylık kira bedelini yer gösteren firmaya ödemeyi kabul ve taahhüt ediyorum, taşınmazı ...firmanın aracılığı dışında satın aldığım takdirde satın alma bedelinin %6+KDV'sini peşinen yer gösteren firmaya ödemeyi kabul ve taahhüt ediyorum.” hükmünün kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Bu sözleşme geçerli olup bu hükümler tarafları bağlayacağından yer gösterme sözleşmesinde bahsi geçen taşınmazların sözleşmenin imzalanmasından sonra 27.3.2014 ve 30.3.2014 tarihlerinde davacı ve davacının annesi tarafından mal sahibinden satın alınmış olması karşısında davacının imzasını inkar etmediği sözleşme çerçevesinde sorumlu olduğunun kabulü gerekir.
Bunun yanında; taraflar arasında düzenlenen sözleşmedeki taşınmazın firmanın aracılığının dışında satın alınması halinde ödeneceği belirtilen %6 miktarının içinde bulunan %3 davacı tarafından ödenmesi gereken komisyon ücreti olup, diğer %3 ise cezai şart niteliğindedir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 182.maddesi hükmünce hakim fahiş gördüğü cezaları tenkis ile mükelleftir. Bu hükmü hakimin resen gözetmesi gerekir. Ceza koşulunun fahiş olup olmadığı tarafların ekonomik durumu, özel olarak borçlunun ödeme kabiliyeti ile beraber borcunu yerine getirmemiş olması nedeniyle sağladığı menfaat, borçlunun kusur derecesi ve borca aykırı davranışının ağırlığı ölçü olarak alınarak tayin edilmeli ve hüküm altına alınacak ceza miktarı hak, adalet ve nesafet kurallarına uygun olarak tespit edilmelidir. ..."
şeklindedir.
Simsarlık Sözleşmesinden Doğan Davalarda Görevli Mahkeme Hangisidir ?
Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin E. 2016/9116 K. 2016/7933 ve 20.09.2016 tarihli karaında;
".. Bir hukukî işlemin sadece 6502 sayılı Kanunda düzenlenmiş olması tek başına o işlemden kaynaklanan uyuşmazlığın tüketici mahkemesinde görülmesini gerektirmez. Bir hukuki işlemin 6502 sayılı Kanun kapsamında kaldığının kabul edilmesi için taraflardan birinin tüketici olması gerekir. Eldeki davada; davacı tacir olup, davalılardan ... ticari amaçla 475 ada 5 sayılı parselde bulunan işyerinin dava dışı gerçek veya tüzel kişilere kiraya verilmesinin sağlanması amacıyla 01.12.2013 tarihli taşınmaz kiralanması için aracılık (simsarlık) sözleşmesini yapmıştır. Davalılar, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda tanımı yapılan tüketici kapsamında olmadığından, taraflar arasındaki ilişkide 6502 sayılı Kanun hükümleri uygulanamaz.
Bu durumda uyuşmazlığın , 6100 sayılı HMK'nın 2. maddesi uyarınca genel hükümlere göre Asliye Hukuk Mahkemesinde görülüp, sonuçlandırılması gerekmektedir. "
şeklindedir.
Gene Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2016/25198 K. 2019/10131 ve 16.10.2019 tarihli kararında;
"... Somut olayda taraflar arasındaki uyuşmazlık simsarlık sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, davacı tüketici konumundadır. Bu halde uyuşmazlık Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun kapsamında kaldığına göre davaya bakmaya Tüketici Mahkemesi görevlidir. Mahkemenin görevi hususu kamu düzenine ilişkin olup, bunun mahkemece resen nazara alınması gerekir. O halde mahkemece, müstakil Tüketici Mahkemesi var ise davaya bakmakla Tüketici Mahkemeleri görevli olduğundan görevsizlik kararı verilmesi, müstakil Tüketici Mahkemesi yok ise ara kararı ile uyuşmazlığa Tüketici Mahkemesi sıfatı ile bakılmasına karar verilmek suretiyle uyuşmazlığın çözülmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın Asliye Hukuk Mahkemesi olarak görülmüş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir. ..."
şeklindedir.
Yargıtay 20. HD., E. 2016/2780 K. 2016/5222 ve 09.05.2016 tarihli kararına göre;
"...Somut uyuşmazlıkta davacı vekili, davalı ... ile diğer davalı Remax arasında davalı ...'a ait dava konusu gayrimenkulün satışı için aracılık sözleşmesi imzalandığını, taraflar arasında imzalanan 20.11.2014 tarihli hizmet bedeli sözleşmesi uyarınca cayma bedeli olarak 150.000,00.-TL ve aracılık hizmet bedeli olarak 80.000.-TL ödemenin yapılacağının kararlaştırıldığını ancak davalı satıcı ...'ın sözleşmeden dönüp cezai şartı da ödemediğini, müvekkili tarafından kapora ödenmesine rağmen taşınmazın satıcı tarafından 3. şahsa satılarak devredildiğini belirterek 150.000,00.-TL tutarındaki cezai şatın davalılardan tahsilini talep etmiştir.
Buna göre, dava konusu taşınmazın işyeri vasfında olduğu, taraflar arasında tüketici işleminden kaynaklanmayan uyuşmazlığın Kocaeli Asliye Ticaret Mahkemesinde görülerek sonuçlandırılması gerekmektedir. .."
şeklindedir.
Görüleceği üzere 3 farklı Simsarlık Sözleşmesine dayalı davada 3 farklı mahkeme görevli olabilmektedir. Buna göre dava açarken sözleşmenin taraflarının da tacir mi tüketici mi olduğuna dikkat etmek gerekmektedir. 18.11.2021
Avukat
Ahmet ÇETİNBİLEK
*Yargıtay HGK 03.11.2010 tarih 2010/19-559 E. 2010/546 K.
*Yargıtay 3. HD 20.10.1958 tarih 6315 Esas
*Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesinin Şekli ve Şekle Uyulmamasının Hukuki Sonuçları - Prof. Dr. Şükrü YILDIZ
*Türk Borçları Kanunu 520-525
*Türk Ticaret Kanun 18 vd maddeler